11 шагов для покупки недвижимости в Панаме

Какие шаги надо предпринять с самого начала процесса и до его благополучного окончания при покупке недвижимости в Панаме? Отвечая на этот вопрос, все необходимые действия мы разложили на чёткие отдельные шаги, для того чтобы ваш опыт по инвестированию в Панаме был положительным.

1. Кто может купить недвижимость в Панаме?

Согласно Конституции Панамы, все иностранные граждане имеют такие же права и такие же обязанности по приобретению недвижимости, как, собственно, и панамские граждане. Единственное ограничение состоит только в том, что иностранцы не могут покупать недвижимость на расстоянии ближе, чем десять миль от границ с Коста-Рикой и Колумбией.

2. Тщательное исследование недвижимости и ее владельца.

До заключения договора Купли-Продажи, совершенно необходимо исследовать недвижимость, а также и ее владельца как в Общественном Регистре Панамы, так и в Министерстве Экономики и Финансов, для того, чтобы можно было удостовериться, что данная недвижимость не имеет никаких задолженностей, обложений или ограничений, которые, как вы понимаете, могут препятствовать передаче права собственности, а также удостовериться в том, что эта недвижимость действительно принадлежит этому владельцу.

3. Договор купли-продажи.

Договор на куплю-продажу содержит все оптимальные сроки и условия, которые помогают регулировать отношения между продавцом и покупателем. Соответственно, данный договор может варьироваться в зависимости от того, продаётся ли эта недвижимость на стадии пред-строительства или это перепродажа уже готовой построенной недвижимости. Среди самых важных параграфов этого договора находятся параграфы, в которых устанавливается форма оплаты, определяются обязательства каждой из сторон договора, параграф о штрафных санкциях в случае невыполнения условий договора каждой из сторон и другие важные условия, от которых зависит благополучная передача права собственности новому владельцу.

4. Язык договора купли-продажи.

Если договор купли-продажи сделан на испанском языке и одна из сторон не понимает этого языка, эта сторона может запросить, чтобы ей предоставили перевод, сделанный лицензированным общественным переводчиком, на тот язык, который она запрашивает. Следует знать, что практически все юридические действия в Панаме осуществляются на испанском языке. Все контракты оформляются на испанском языке и подписываются только в присутствии государственного нотариуса, удостоверяющего их законность, после чего они заносятся в реестр Палаты регистрации. Только так они могут вступить в законную силу и быть обязательными к исполнению. Если вы в недостаточной мере владеете испанским языком, необходимо получить перевод контракта услуга, которую за дополнительную плату должен обеспечить ваш адвокат.

5. Уплата налогов.

Продавец обязан предоставить покупателю все документы, где подтверждается, что недвижимость передаётся свободной от обложений, долгов и налогов, как например, квитанцию об уплате налога на передачу недвижимости (который составляет два процента от ее стоимости), квитанцию об уплате налога на недвижимость, квитанции об уплате за пользование водой и уборке мусора (выдается Национальным Институтом Водопровода и Канализации IDAAN).

6. Расчет по ипотеке на недвижимость.

В тех случаях, когда покупаемая недвижимость имеет ипотечный кредит в пользу какого-либо местного банка, продавец должен погасить банку всю сумму задолженности, с тем, чтобы банк выпустил Ноту о Расчете за Ипотеку, которая должна быть вписана в нотариально заверенный Акт о Купле-Продаже, и вместе с этим Актом должна быть зарегистрирована в Общественном Регистре.

7. Банковское финансирование.

В случаях, когда какой-либо местный банк выдаёт ипотеку на покупку недвижимости, политикой большинства банков в Панаме является составление Акта самим банком, данный Акт помимо купли-продажи содержит также договор на ипотеку. Для этого банку нужно вручить Запись акта купли-продажи, квитанции об уплате соответствующих налогов и возможно другие документы, в случае если их запросит банк. Также во многих странах мира, прежде чем выплатить деньги продавцу их обычно кладут на депозитарное хранение для того, чтобы гарантировать покупку, и хотя в Панаме не существует такой юридической нормы, многие адвокаты оказывают услуги по депозитарному хранению денежных средств.

8. Нотариальный акт купли-продажи.

Нотариальный акт купли-продажи должен быть заверен Общественным нотариусом Республики Панамы и затем должен быть зарегистрирован в Общественном Регистре. Кроме того, туда должны быть приложены соответствующие квитанции об уплате всех вышеперечисленных пошлин и налогов.

9. Регистрация в Общественном Регистре.

Как только нотариальный акт купли-продажи должным образом зарегистрирован в Общественном Регистре, право собственности сразу же переходит к покупателю. Процесс регистрации в Общественном Регистре занимает приблизительно десять рабочих дней, но может занимать и больше времени, в зависимости от сложности дела и от наличия дополнительных условий, оговоренных в соглашении. Также можно ускорить этот процесс, пройдя вне очереди и заплатив сумму в размере двухсот пятидесяти долларов.

10. Внесение изменения о владельце в Дирекцию поземельного кадастра и имущественного владения.

Как только нотариальный акт купли-продажи зарегистрирован в Общественном Регистре, копию этого акта надо предоставить в Дирекцию поземельного кадастра и имущественного владения министерства экономики и финансов, для того, чтобы произвести изменение регистрационных данных о владельце в их системе. Этот процесс изменения владельца занимает около пятнадцати рабочих дней.

11. Категории владения недвижимости.

Владение недвижимостью в Панаме может иметь три категории: титульная (личная) собственность, на правах владения (по типу долгосрочной аренды в России) и на правах концессии (по долгосрочному, на срок от двадцати до шестидесяти лет, контракту с государством). Категории владения могут также перетекать друг в друга, но они имеют и серьезные правовые отличия. Поэтому инвестору, вкладывающему в землю или недвижимость свои средства, необходимо с максимальным вниманием изучить вопрос о категории владения на покупаемый объект, о том, в какой форме и на какие сроки в муниципальном или государственном реестре обозначены отношения вокруг приобретаемого права владения. В этом случае было бы целесообразно воспользоваться услугами лицензированного агента и юриста.
Автор: Дэнко Алалич